物业市值差距那么大核心秘密原来是这个

近年，物业行业几大热词如雨后春笋涌现而来，上市、收并购、城市服务、智慧建设、多元发展等，一时间仿佛看到了行业大变局，物业变成了一个香饽饽。

物企上市后，从一个“穷小子”，变成了“高富帅”，风光无限。可冷静看下，如今已上市的四成企业股价下跌，市值分化日益明显，这其实已经是一种信号，资本开始做选择。

物业公司，拼的到底是什么？

01

市值分化

“长大”的同时“变强”

才可获得更高收益

截至7月初，已上市物企突破48家，就目前递表情况来看，预计年内上市物企数量将超过70家。更多的物业企业还在摩拳擦掌，但我们注意到，港交所已经提高了物企上市门槛，这是一个很明确的信号。后续上市没那么容易了，已经上市的也不是万事大吉。虽说站在风口都能飞起来，但风停了之后，还是打铁还需自身硬。

1.规模推高市值，格局分散下物企争相“长大“

规模不是万能的，没有规模是万万不能的，市值和规模存在正相关性。亿规模、10万+物企，TOP30集中度16.56%，这组数据鲜明的对比，不难发现鲜有行业如物业这般规模庞大，却格局分散。TOP10平均在管面积.5百万㎡，TOP11-20为87.6百万㎡。可见在这巨大蛋糕面前、企业正在强势整合，加速上升。

物业管理虽然会受到地域性的影响，或者因领域广阔专业度要求高有所限制，但是没有什么能够阻挡，物企对规模的向往。

规模提升之一“拼爹”，地产公司稳定的业务输入是物企长期发展的天然优势，先赢在了起跑线上。

规模提升之二“拼钱”，不得不说收并购是让物企既能在短时间内纵向生长，又可以横向丰富管理业态的最好方式之一。今年上半年物业行业收并购总额已经超过去年的全年，最大的收购案当属碧桂园48.5亿收购蓝光嘉宝部分股权。

规模提升之三“拼自己”，走向市场化路线，修炼内功，把自己扔到市场上，让市场做选择。

年物企通过收并购及市场拓展增加规模的比重已超过百分之五十。市场化是未来重要的方向。无论是鲸吞式的发展，还是大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼，有的吃一定不是坏事，吃的虽然痛快但也要注意是否会引起消化不良，所以高质量的增长，变强才是硬道理。

2.盈利证明实力，赚钱才是“变强“的硬道理

定义变强是多维而并非一维的事情，但其中一个重要的参考指标就是能否“赚到钱“。企业走势向上，发展进入良性循环，盈利起到关键作用。从市值分化中也可以看出，盈利能力和估值有着强相关性，盈利能力良好更获得获资本认可。

而盈利只是一个结果，还是要剥开它，探寻下背后是什么以及如何做到。其实不难理解，盈利就是开源，结合市场、结合已有资源，赚取更多的收益：第一，提高服务品质、升维服务内容，进而提升盈利空间。第二，通过符合业主真实需求，解决客户真实痛点的增值服务提高收益。第三，利用科技化的手段把品质提升、增值服务落地进而变现，把盈利送上快车道。

估值与利润增速呈强关联性

同时我们也发现部分物企虽坐拥巨大管理规模，厚土广野，却因服务品质、利润结构不佳等因素，导致其大而不强，市值低迷。

02

品质为本，皮之不存，毛将焉附

现代物业服务与传统物业服务有着巨大的不同，其一，现代物业业态丰富，从过去的住宅物业变成住宅+非住模式。其二，从对业主单一的服务演变成业主、企业客户、政府等更多角色的服务。其三，从普通的四保一服变成了全产业链、全周期的服务。

行业在加速发展，对物企提出更高更快的成长要求。变化面临挑战，挑战带来机遇，破局之道就是拿捏好“变”与“不变”。不变的是对服务对品质的坚守，变化的是更加深化的服务品质提升，并且不断突破能力边界从物管走向资管服务。

招商积余以服务品质为核心，打造的“沃土云林”生态圈模式就是在坚守中不断提升服务的很好案例，代表基础服务的“沃土”，平台增值服务的“云”，专业服务的“林”，在科技的助力下，相互滋养，为客户提供全业态、全场景、全价值链服务。

物业服务内涵愈渐丰富，品质要求提高

1.做好标准服务，严格打好基础牌

九层之台，始于累土；合抱之木，生于毫末。物业的基础服务就是做好了大家不容易看到，做不好就很明显的“费力不讨好”的服务，当然也不乏格外优秀光芒难以被阻挡的团队。但无论如何它就像房屋的地基，服务标准是对业主的交代，也是对自己的交代，更是未来盖起高楼大厦的基础，它的重要性也显而易见，没有基础服务，其他的都是空中楼阁，投机主义。

如何做好标准服务？从标准制度来讲，根据不同的业态进行不同的服务配置，如高层、小高层、叠拼、别墅，物理硬件不同、客群不同，服务的标准肯定不同，将服务产品化，制定标准化的服务细项。如龙湖物业的个服务细节，30°微笑角度、23°躬身倾度、深夜10点后园林灯光调暗30%。万科物业的11项服务要求，人过地净，雨后无积水、电梯维修零打扰等等，细节体现标准。从组织架构上来讲，不同项目安排什么样人员，何如配置，都有标准，这就不光是将服务产品化了，甚至将人和项目都产品化了。

同时，为了组织的有效运转，员工、干部的躬身入局很重要，“让听得见炮声的人决策”。

比如，招商积余的干部轮岗制度，让总部的职员、干部深入项目切实感受，针对各个岗位轮岗工作。目的是深入了解一线情况，换位思考工作，紧抓品质，提升决策依据，阳光下没有新鲜事儿，看得清就会做得好。

2.提升服务温度，学会打出关键牌

打好了基础服务的地基，真正容易给业主留下深刻印象，让好感度从六十分到八十分的就是有温度的服务，标准会变麻木，惊喜更能加分。

例如，万科物业管家帮助出差的业主喂养宠物；绿城物业每周一次的独居老人拜访；而招商积余不吝花费大量的人力物力，将建成近40年的滨海花园翻新改造，提升小区环境品质、工程品质，将老旧社区焕发新活力，承担社会责任，大力提升服务温度。

随着人们精神需求的日益增长，从富足变成了有志，从个体享受变成愿意互动，从单一空间转向多维空间，对服务的要求也更高，这也是彰显物业服务能力，为品质加分的绝佳机会。

3.从物管到资管，实力打出炸弹牌

业主的需求不断提升，对物业服务的依赖也更加显著。物业服务不光只停留在人的服务和物的管理中，也升维至对资产的管理。其一，住宅场景中公共资产的管理，如社区广告点位、社区空间、场所经营等；其二，住宅场景中业主资产的管理，如业主的房屋租售、车位租售、房屋配套及装修等；其三，非住场景中的资产管理，如写字楼物业管理和资产管理的融合，商场的商业运营等等。

例如，万物云的第五空间负责社区公共资源经营管理，收购华语传媒等公司补充自身能力。碧桂园服务成立房产经营机构“有瓦”，龙湖物业成立智慧服务租售中心“塘鹅”，专注房屋租售业务。招商积余的大物业、大资管战略，年在管商业项目达26个；华润集团也开始将商业运营独立出来，作为未来发展的重要方向。

做好了标准、提升了温度、升维了服务，就该腾出手来创造更多的价值了。

03

增值为源，何以突破瓶颈

唯有源头活水来

传统物业服务毛利低同质化较高的特点，业务增长主要依赖在管面积提升，难以形成规模效应，市场规模具有天然的瓶颈。打好品质牌之后，要获得更多的收益，就需要找一些路子去增加手中的筹码了。

增值服务是一个两全其美的选择，一方面它可以满足业主的生活需求，另一方面可以增加企业收入，互利共赢。但仍要注意增值服务本质还是服务，增值服务是在满足业主需求的同时达到自己目的的业务，不可不顾大局，更不可饮鸠止渴。

1.市场驱动下，社区增值服务利润不断跻身前列

在市场的驱动下，服务种类逐渐分化，增值服务逐渐显现，发展出很多契合中国社区形态和房地产运作模式的增值服务类型，孕育出了各类提升品质获得利润的服务。从百强物企的数据可以看出，社区增值服务占总营收比例逐年增高。虽然目前占总收入仅在20%左右，但可以贡献近50%的利润，可以看出社区增值服务能量的巨大。同时差异化的服务对公司利润的增长显得更为重要。

社区增值服务更是突破利润瓶颈关键

注：企业公告，中指院，明源地产研究院整理

2.利润虽高，但要门当户对择优而从

高毛利率使增值服务成为众多企业的核心业务，增值服务虽好但是不能贪图，还是要结合企业的实际情况和服务品类区别布局。外包模式，无需投入过多资源，可充分发挥线下流量端口作用获取利润，做轻拿收益。自营模式，可自由选择发展方向，便于把控服务品质，做重建壁垒拿溢价。

按服务品类来看，门槛低、市场供给充足、需要渠道进行导流的品类如社区零售、社区家政等更适合外包为主自营为辅。有专业壁垒、服务溢价空间大、毛利率水平高如租售经纪服务、养老服务、美居服务更适合自营为主外包为辅。

综合看来还是要结合自身优势、不同品类、企业特征这三点来进行增值业务的布局，做规模还是做溢价，做自营还是做外包，是一个综合考量的结果。

3.物企布局差异尽显，不离其宗的是业主真实需求的满足

经过几年的大爆发，现在各物业公司的增值服务已经非常丰富。涵盖生活中的衣食住行，包括养老托幼、医疗健康、房屋维护等多元化服务。不仅包揽房子的全生命周期，还包揽业主的全生命周期。

例如，碧桂园服务打造生活全周期服务，把线上和线下拉通。FSV，根据国外居民居住分散的特点，把服务聚焦在对物的服务上，从社区公共设施的服务不断衍生为住宅的保险修复、房屋检查、消防等物的丰富服务。

招商积余选择将服务做得更加聚焦、更加细致。其推出的招商到家汇，将线上服务平台深入打磨，包括贴近业主生活的线上商城，丰富的品类高达了种，且各品类商品多样，满足不同客群的需求。同时到家汇也提供细致入微的到家服务，为生活中遇到的种种“小”麻烦提供帮助。截至年上半年，线上商城交易突破3亿，同比增加74%，营业收入同比增长.39%。满足客户需求，真正的做深做透使得到家汇发展势头迅猛。

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科技为路，要想富，先修路

品质提升也好，增值服务也罢，想抵达成功的彼岸，就需要一条快速的通道—数字化。在政策、资本的外部驱动下，在规模发展、多元经营的内部需求下，在品质服务、提效增收的实际收益下，数字化显然是现代物业发展的必经之路，也已成为拉开企业差距的关键因素，当下就是布局的最好是时机。

1.科技是落地服务的最佳工具，也是未来发展的基础

数字化是全面加强物业服务能力的重要手段，也是规模发展的基础、品质提升的抓手、增值业务的工具、非住经营的要求。业务增加了如果没有相应的管理工具，甚至连跑冒滴漏的现象都难以应付，利用好数字化这套工具，提前布局，事半功倍。

2.科技助力物业运营、当下就是布局的最好的时机

物业数字化看似内容繁杂，总结来看，大致起到以下重要的作用，第一，数字赋能物业管理，如设备设施、业财一体化等。第二，业主的线上化服务，如自助缴费、报事报修的日常服务，送水到家、商城购物的生活服务，房屋租售、车位出租的资产服务。第三，提升社区品质和业主生活体验的AIoT服务，如智慧车行、智慧人行。

数字化建设达到员工数字化、数字化员工、数字化管控的目的。按照实际需求，有节奏的部署数字化方案是发展的关键。物企应该重点发力将科技与实际业务场景融合，将技术和平台交给数字化基因的专业机构，强强联合。集百家之长，为企业规模的增加、盈利能力的提升各显神通，共同推动行业走向更加辽阔而美好的天地。

科技赋能传统物业数字化转型

小结：物业热潮依旧，物企跑马圈地争相上市，可上市之后大部分资金却用在了扩大规模的收并购上，对业主的