大王山248亩商住地10商业被调规,为

罗乾波出品

睿诚研究院

近期，湖南湘江新区大王山旅游度假区北片控规C-P05-A08、A09、A10等地块修改启动公示。

其中主要提到：

“修改理由：结合市场供需关系，响应商业去化政策，按照《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》(长住建发()28号)要求，在总容量不突破前提下，对规划指标进行适当调整。

修改意图：在保持C-PO5-A08、A09、A10三个地块总建筑量不突破和配套设施不减少的前提下，将商住用地调整为二类居住用地，建筑密度由≤35%调整为≤32%，绿地率由25%调整为≥30%。”

另4月底，在湘江集团发布的年重点招商地块信息中，上述C-P05-A08/A09/A10组团的介绍为——其土地性质为R2B1，商住比为1：9，规划指标调整中，容积率仅为1.4（待定），总建筑面积㎡。

也即，该地块中的10%的商业被完全调整成为住宅性质。

从字面上看，这是一个普通的正常行为，没什么看点。

但为何要拿出来聊一聊呢？

10%的商业比例，按照上述数据，也就2.24万方的商业，基本上通过底商就可以消化这个指标。

可，最后全部变成了住宅，可见土地在招商过程中，必定是遇到了问题，不然也不会这样去做。

在此，只能感叹一句——卖地难，而卖有商业的非成熟区域的商住地则更难！

观沙岭、开福区基本都在净宅地推售，而且位置及周边配套更好，近几月也是谨小慎微，纷纷借助纯宅地来吸引眼球和有效达成去化目的。

此外，大王山这块地的情况，与招商蛇口所摘牌的天心区披塘村地块有点不太一样，除位置和匹配等差异外，招商蛇口重进天心区有更多更深的意图，就不在此展开了。

而该地块虽然左靠湘江欢乐城、右临湘江，有较好的江景等资源，然在区域内人气、成熟度等方面差强人意。

这或许也是许多意向客户小心谨慎、迟迟下不定决心的原因吧，再加上该地块有一定的规模——亩+约23万方这个情况，首先摘牌资本就是一大笔铜板、未来可见的销售周期还需要沉淀和花时间等，如果再压上一成建筑面积的商业，叠加之后，其有效的招商难度大增；而且，目前这个环境里，能在长沙拿地的开发商就那么一些、基本都是老面孔，每个区域都在争抢，也逼迫大王山不得不在当前土地出让地饭桌上，快速调整和优化指标，而“先干为敬”。

取消商业、增加高度等，综合考虑了当下和未来市场